字級放大他的自住公寓位於新北市，市價約為1,660萬台幣。這套房屋是他父親在106年贈與給他的，因此成本為房屋評定價格和土地的公告現值60萬。
這表示，國稅局將以1,660萬的成交價，扣除60萬台幣的成本，認定黃先生出售房屋的獲利為1,660萬台幣。 （編輯推薦：「財產早晚是兒子的」爸媽霸氣送房，該贈與或買賣？資深代書急喊：這樣做現省4種稅）
目前黃先生已經持有這套房屋７年，因此房地合一稅率為20％，因此房地合一稅高達320萬。
黃先生有些後悔，當時用「贈與」取得房屋，導致取得成本偏低，要繳高額的房地合一稅。
善用「房地合一400萬免稅額」
經過專家R姐檢視，發現黃先生符合房地合一稅「自用住宅」的認定條件：
- 設籍條件：所有權人本人或其配偶、未成年子女必須在該房屋辦竣戶籍登記。
- 居住事實：必須「連續」居住滿6年。
- 持有期間：在交易前6年內，房屋沒有出租或用於商業。
- 優惠次數限制：過去6年本人、配偶和未成年子女，也沒有使用過自用住宅優惠稅率。
可以扣除房地合一400萬的免稅額，房地合一稅率也從20％降為10％
房地合一稅計算：
（課稅所得額1,600萬－免稅額400萬元）×10％自用稅率＝120萬元。
太好了！因為符合自住房地租稅優惠條件，房地合一稅由320萬降低為120萬。」
別忘了「房地合一重購退稅」
雖然已經降低，但120萬台幣的房地合一稅還是不少。黃先生是要換屋自住，還可以善用「房地合一稅重購退稅」：
- 在2年內買賣房屋：無論是先買後賣或先賣後買，只要2次移轉房屋所有權的行為間隔不超過2年。
- 符合自住宅的規定。
重購退稅可以退多少？
- 大換小：賣價高於買價，按比例退
假設黃先生賣出的房屋價格為5,000萬，而買入的新房價格為2,000萬。
賣房時所繳的房地合一稅120萬×（買進新房的價格2,000萬／賣出房屋的價格5,000萬）＝退稅金額48萬。
房地合一稅120萬，扣掉重購退稅48萬，實際繳納的房地合一稅降低為72萬。 - 小換大：賣價低於買價，可全額退稅假設黃先生賣出的房屋價格為1,660萬台幣，而買入的新房價格為3000萬台幣。
賣房時所繳的房地合一稅120萬×（買進新房的價格3,000萬／賣出房屋1,660萬的價格），就可以全額退還。
黃先生的情況屬於「小換大」，因此房地合一稅120萬可以全額退還。
請注意！除了新制的房地合一稅，舊制的財產交易所得和土地增值稅也可以進行重購退稅。
R姐貼心提醒：由黃先生的案例，我們可以發現稅務規劃的重要性。為了避免未來的稅務問題，建議在進行任何房產交易前，都應該先諮詢稅務專家，才能保障自身利益，合法享受稅務優惠。
作者簡介：廖嘉紅（R姐），擁有擁有退休理財顧問(RFA)執照、國家級人身及財產雙證照，超過20年保險經紀人經歷。更多精采文章請關注臉書粉絲專頁： R姐的保險理財小宇宙
