兄弟姊妹共同繼承北市畸零地，有人想賣卻有人不想！地政士這樣解析，早看懂才不吃虧

小明有一天收到了一封信，打開來看，開頭是一間某某土地開發公司，內容說小明是這塊土地眾多持有人之一，土地開發公司為了促進土地利用、活絡商圈發展，增加房屋結構安全兼具美化市容…等，簡而言之是想整合這塊地，主要是為大家好，絕不是土開公司想賺錢。小明心想：這塊地是祖傳的風水寶地，是家族親戚大家一起共有的，土地開發公司想收購，一定是認為未來錢景看好，與其讓土開公司賺，不如我們自己賺，我先試試能不能說服那些老大人、老長輩統一一下意見，假設真的讓我說動他們，我就自己跟建商談就好啦，何必給外人賺。如果老長輩們冥頑不靈，難以溝通，我再跟土開公司合作也不遲，想著想著小明陰森森的笑了起來……。 （編輯推薦：遺產配偶可以先拿一半，剩下的子女平分？律師揭繼承4大迷思，錯了小心吃上官司）

阿嬌前陣子爸爸過世了，遺留了一些台北市的畸零地給阿嬌、還有其他兄弟姊妹，阿嬌認為土地每年都要繳地價稅，土地面積小、持分又少，不能做什麼利用，思前顧後想說乾脆賣掉一了百了，卻不知道如果其他兄弟姊妹不答應的話，該如何處理……。

春風長期在外租屋，有一天房東告知他，房子已經賣掉了，房東準備告老還鄉，春風心想我在這裡住了這麼久，周遭環境跟民俗風情我也都喜歡，對這房子也放了許多感情，聽說租客有「優先購買權」，意思是我可以用比較低的價格優先跟房東承購嗎？……

以上三種情形都很有可能發生在你我身邊，共有土地或不動產往往因為共有人間意見相左，造成阻礙土地利用或發展，無法發揮土地價值。所以，本章節就來討論有關共有不動產如何解套。 （編輯推薦：爺爺過世10多年，遺產繼承不了⋯因大伯嫌分不夠！律師列3解方：避免遺產分配吵不完）

什麼是公同共有？什麼是分別共有？哪些人有優先購買權？

要想解決共有不動產，首先要瞭解共有型態的種類，每一種共有型態的處理方式跟難度都不盡相同。共有型態分為「分別共有」與「公同共有」兩種，最大的差異就是分別共有的所有權人可單獨處分自己的應有部分，不用受其他共有人的箝制。而公同共有的所有權人全部都是綁在一起的，所有權人之間不管有誰想要買賣、設定或做其他處分，都必須經過全部的所有權人同意才可以。公同共有的形成方式有三種：

1. 因繼承而形成公同共有。
2. 祭祀公業以男性共有人數而形成公同共有。
3. 依法律或契約規定，而形成一公同關係之數人，基於其公同關係而共有一物者。

就是因為公同共有關係對於共有人間的限制非常大，造成共有土地無法有效利用，所以，只有法律規定的情形下才會形成公同共有關係。

前面有提到，就算是分別共有的共有人，可以單獨處分自己的應有部分，但往往收購土地的那一方，為了降低後續整合難度，總希望能一次全部吃下來，而共有人之間常常出現意見分歧，有的人覺得價格好，蠢蠢欲動想要賣，有的人覺得不缺錢，按兵不動再等等，造成想賣掉的人還是會受其他共有人的限制，造成長期以來大家僵持在那邊。再加上如果共有人間有人過世，應有部分因繼承導致共有人人數越來越多，更難以整合，最後的情形就是好好的一塊地卻無法做任何使用。所以，為了解決共有土地問題有效減少共有人數，立法院於民國六十四年七月二十日修正通過土地法第三十四條之一，使買賣共有土地無須取得全體共有人之同意，以前無法處理之共有土地，終於有了解決方式。


土地法第三十四條之一是地政界的天條，也就是傳說中的「多數決」，意思就是說如果共有人人數超過一半以上，應有部分合計也超過一半以上，那麼同意的共有人就可以將整塊土地或整間不動產全部賣掉或設定其他權利；如果應有部分超過三分之二，就可以不用計算人數。雖然法律規定共有人可以依多數決的方式處分共有土地，但不代表其他不答應的共有人權益會因此受損或被犧牲，同樣是土地法第三十四條之一：共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知其他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。

共有人要依多數決處分共有物對其他共有人最起碼的尊重要有，法律規定一定要通知其他共有人，實務上就是寄存證信函，如果不能通知，至少要公告，反正就是想辦法讓其他共有人知道這件事就對了。除了通知之外，最重要的就是對其他共有人的補償方法，還是土地法第三十四條之一：第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。這段規定清楚保障不同意處分共有人的權益，如果沒有受到應有的補償，可以對任何一位同意處分的共有人請求補償，實務上依土地法第三十四條之一辦理的買賣案件，在過戶前要先將補償款項提存法院，取得證明後才可以辦理登記，以避免侵害應受補償之共有人的權益。

對於不同意處分的共有人還有最後一個保障，照舊是土地法第三十四條之一：共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。這部分就是坊間傳說中的優先購買權，優先購買權的意義在於避免共有人跟第三人之間偷來暗去，賤價出售共有物。舉例來說，如果共有人之中有人圖謀不軌，串通其他共有人以低價賣給第三人，以企圖減少其他共有人應得之補償價金，其他共有人就可以依照原買賣契約之價格及相關條件，優先原買方將該共有物承買下來。

優先購買權除了土地法第三十四條之一外，還有其他像是民法、土地法第一○四條及一○七條等也有相關規定，但是單純租屋的承租方是沒有優先購買權的，說承租方有優先購買權那是大陸地區的規定，在臺灣的土地法還沒有修正以前或是兩岸還沒有統一之前，承租方沒有優先購買權，只有之前提到的「買賣不破租賃」而已。另外，優先購買權對於繼承、贈與是不適用的，但如果共有人之中有人的應有部分被法拍，因為法拍也算是買賣的一種，就有優先購買權的適用。

土地法第三十四條之一最後的重點：前四項規定，於公同共有準用之。不管是分別共有或是公同共有，都可以依多數決的原則來處分共有物，但分別共有應有部分的計算很簡單，每個共有人的持分都清清楚楚記載在謄本的所有權部中，但是公同共有，謄本並不會將各共有人的應有部分明列出來，因為公同共有理論上沒有應有部分，如果公同共有要適用多數決，必須先調閱資料查清楚當初辦理公同共有的來龍去脈、歷史沿革，計算出各共有人的「潛在應有部分」，才有辦法計算持份是否有符合規定。

本文摘自《連房仲都說讚！許代書教你從買賣到繼承的房地產大小事：80%的人都不知道的，不吃虧、不受騙的房地產眉眉角角》／許哲瑝（浩揚地政士事務所所長）／財經傳訊