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編按：在人口老化加上高房價的趨勢下，房產繼承者們持續創高。當房產面臨繼承登記，一定要先試算繼承後萬一出售的稅金，以免誤觸高額房地合一稅。千萬不要說：「房屋要自住不會賣！」世事多變化，先試算有備無患。
關鍵時間點，
決定
繼承房產「出售時」的稅制
| 被繼承人取得房產時間點 | 繼承人出售房產課稅制度 | |
| 情況A | 105年1月1日以後取得 | 新制！所有權移轉登記日之次日起算30天內申報房地合一稅 |
| 情況B | 104年12月31日以前取得 | 原則上舊制，房產交易所得併入個人綜合所得稅。因繼承自用房地經計算新制比較有利，也可採新制申報。 |
雖然房地合一稅已經實施超過6年，繼承後賣屋申報採用新制還是舊制，依然是很多民眾共同的困擾。高雄國稅局說明如下：
- 被繼承人於105年1月1日以後取得之房地，一律適用新制。繼承人出售後，應於完成所有權移轉登記日之次日起算30天內向所轄稽徵機關辦理申報納。
- 被繼承人於104年12月31日以前取得之房地，原則上適用舊制。如果繼承人出售時為符合所得稅法之自住房屋、土地之規定條件者，經計算按新制課稅有利，亦得選擇按新制申報。
舉例說明：
- 【情況一】陳爸爸於103年5月1日購買一棟房屋，於106年2月1日往生。該房屋由配偶林媽媽繼承，不幸陳媽媽也於隔年107年5月1日也離開人世，所以由兒子陳先生繼承。
- 【情況二】陳爸爸106年2月1日往生時，該房屋直接由兒子陳先生繼承。陳媽媽繼續居住，直到隔年107年林媽媽離開人世。
同年107年12月，兒子陳先生因為資金需求，打算賣掉繼承的房產。
為何不同的繼承方式，賣屋時的稅制大不同？
關鍵點：出售繼承取得的不動產，最大的特色為可以加計父母持有期間，決定適用不同的課稅方式，但只能以上次繼承時間點作為出售的稅制分水嶺。
以情況一而言，兒子陳先生未來出售時，僅能以前次被繼承人林媽媽取得日期決定稅制。而林媽媽取得房產的時間為106年2月1日，日期是房地合一制實施日期後，故陳先生日後出售時適用房地合一稅2.0。
而情況二，因陳爸爸往生時，該房屋直接由兒子陳先生繼承。回溯被繼承人林爸爸的購屋日期103年5月1日，購屋日期是在房地合一實施日期前，林先生日後出售時原則上適用舊制。
別讓荷包傷心，先試算稅金！
2種情況可能多付10倍
稅金？
兒子陳先生出售繼承的房產後發現，繼承取得的房屋都是以繼承時間點的房屋評定價值及土地公告現值，作為房地的持有成本，而非繼承發生之前原始購屋的價格。所以出售時市價與繼承成本間會產生巨大的價差。
在情況一，房屋是繼承自母親，林先生加上母親持有時間也未滿1年就售屋，因此稅率高達45%。因為售價與公告現值的巨大的價差，乘以高稅率45%，要繳納的房地稅金額相當驚人。
情況二，房屋是繼承自父親，雖然因為繼承而來的公告成本偏低，還好舊制僅需申報房屋部分所得，土地的價差不用納稅，納稅金額就可以大幅降低，可能只要新制的十分之一。
繼承自用住宅出售，別忘稅制的優惠
如果繼承的房產符合自用住宅，可以請代書試算新制納稅是否更有利。
原來，在新制房地合一稅中規定，對於符合條件自用住宅之房屋及土地，有400萬的免稅額，且超過免稅額的部分10%課稅。繼承取得自用住宅房地，雖然時間點為舊制，如經計算以新制申報較有利，亦可選擇採用新制申報納稅，這是房產繼承者們的福利。
善意的貼心話
不動產壓縮資產傳承的效果，因房地合一稅實施，往往在子女售屋時加倍奉還，所以傳承須全盤周詳考慮。房地合一稅上路後，繼承房產一定要確認取得房產的時間點，妥善規劃試算，才不會讓留下的資產被稅金侵蝕大半。
作者簡介：廖嘉紅（R姐），擁有擁有退休理財顧問(RFA)執照、國家級人身及財產雙證照，超過20年保險經紀人經歷。更多精采文章請關注臉書粉絲專頁： R姐的保險理財小宇宙
