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爸爸過世,房子要給配偶還是兒子繼承?錯一步竟多繳10倍稅金!專家教節稅秘訣

2025-03-14
326,145 人次
爸爸過世,房子要給配偶還是兒子繼承?錯一步竟多繳10倍稅金!專家教節稅秘訣
資深保險經紀人 廖嘉紅(R姐)
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編按:在人口老化加上高房價的趨勢下,房產繼承者們持續創高。當房產面臨繼承登記,一定要先試算繼承後萬一出售的稅金,以免誤觸高額房地合一稅。千萬不要說:「房屋要自住不會賣!」世事多變化,先試算有備無患。

關鍵時間點,

決定

繼承房產「出售時」的稅制


  被繼承人取得房產時間點 繼承人出售房產課稅制度
情況A 105年1月1日以後取得 新制!所有權移轉登記日之次日起算30天內申報房地合一稅
情況B 104年12月31日以前取得 原則上舊制,房產交易所得併入個人綜合所得稅。因繼承自用房地經計算新制比較有利,也可採新制申報。

雖然房地合一稅已經實施超過6年,繼承後賣屋申報採用新制還是舊制,依然是很多民眾共同的困擾。高雄國稅局說明如下:

  1. 被繼承人於105年1月1日以後取得之房地,一律適用新制。繼承人出售後,應於完成所有權移轉登記日之次日起算30天內向所轄稽徵機關辦理申報納。

  2. 被繼承人於104年12月31日以前取得之房地,原則上適用舊制。如果繼承人出售時為符合所得稅法之自住房屋、土地之規定條件者,經計算按新制課稅有利,亦得選擇按新制申報。

舉例說明:

  • 【情況一】陳爸爸於103年5月1日購買一棟房屋,於106年2月1日往生。該房屋由配偶林媽媽繼承,不幸陳媽媽也於隔年107年5月1日也離開人世,所以由兒子陳先生繼承。

  • 【情況二】陳爸爸106年2月1日往生時,該房屋直接由兒子陳先生繼承。陳媽媽繼續居住,直到隔年107年林媽媽離開人世。

同年107年12月,兒子陳先生因為資金需求,打算賣掉繼承的房產。

為何不同的繼承方式,賣屋時的稅制大不同?



關鍵點:出售繼承取得的不動產,最大的特色為可以加計父母持有期間,決定適用不同的課稅方式,但只能以上次繼承時間點作為出售的稅制分水嶺。

以情況一而言,兒子陳先生未來出售時,僅能以前次被繼承人林媽媽取得日期決定稅制。而林媽媽取得房產的時間為106年2月1日,日期是房地合一制實施日期後,故陳先生日後出售時適用房地合一稅2.0。

而情況二,因陳爸爸往生時,該房屋直接由兒子陳先生繼承。回溯被繼承人林爸爸的購屋日期103年5月1日,購屋日期是在房地合一實施日期前,林先生日後出售時原則上適用舊制。

別讓荷包傷心,先試算稅金!

2種情況可能多付10倍

稅金?



兒子陳先生出售繼承的房產後發現,繼承取得的房屋都是以繼承時間點的房屋評定價值及土地公告現值,作為房地的持有成本,而非繼承發生之前原始購屋的價格。所以出售時市價與繼承成本間會產生巨大的價差。

在情況一,房屋是繼承自母親,林先生加上母親持有時間也未滿1年就售屋,因此稅率高達45%。因為售價與公告現值的巨大的價差,乘以高稅率45%,要繳納的房地稅金額相當驚人。

情況二,房屋是繼承自父親,雖然因為繼承而來的公告成本偏低,還好舊制僅需申報房屋部分所得,土地的價差不用納稅,納稅金額就可以大幅降低,可能只要新制的十分之一。

繼承自用住宅出售,別忘稅制的優惠



如果繼承的房產符合自用住宅,可以請代書試算新制納稅是否更有利。

原來,在新制房地合一稅中規定,對於符合條件自用住宅之房屋及土地,有400萬的免稅額,且超過免稅額的部分10%課稅。繼承取得自用住宅房地,雖然時間點為舊制,如經計算以新制申報較有利,亦可選擇採用新制申報納稅,這是房產繼承者們的福利。

善意的貼心話



不動產壓縮資產傳承的效果,因房地合一稅實施,往往在子女售屋時加倍奉還,所以傳承須全盤周詳考慮。房地合一稅上路後,繼承房產一定要確認取得房產的時間點,妥善規劃試算,才不會讓留下的資產被稅金侵蝕大半。

作者簡介:廖嘉紅(R姐),擁有擁有退休理財顧問(RFA)執照、國家級人身及財產雙證照,超過20年保險經紀人經歷。更多精采文章請關注臉書粉絲專頁: R姐的保險理財小宇宙
#節稅有辦法 #房地產 #房地合一 #房地合一稅 #節稅 #繳稅 #理財 #遺產繼承/遺囑規劃 #不動產
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