8百萬老透天換5千萬新房！以舊換新的滾房賺錢法3策略，當包租公賺自己的18％- 第2頁

打造自己的18%優存

以前公務人員有18%可以領，但時代的變遷，讓18%也隨著國家政策不復存在，我們既然不是公務人員，也從來沒享受過此福利，但你相信嗎？我們還是可以創造屬於自己的18%。

在了解18%之前，我們要先了解什麼是投資報酬率！

您在看房子時若跟仲介說明意圖是投資用的，那麼仲介往往會問：「您希望的租金投報率是多少？」或跟您說：「這個物件很好唷，有高達10%的租金投報率！」當然，您在這之前一定先做好功課，徹底了解所有的投報率，這樣才有辦法讓房仲覺得你是一個內行的Ａ級買方，也才能讓仲介更想把好的便宜Apple物件報給你。

至於投資報酬率，一般簡稱「投報率」，什麼是房地產的投資報酬率？且容我一一為大家說分明。


無論是自住或是投資客，都要懂得看「租金報酬率」檢視房價與租金之間的關係，對自住客而言，搞懂租金報酬率可以判斷目前租屋或買房何者划算，對投資客來說，則可用以評估現在是否值得買房來投資，先來簡單說明這兩種投報率的差異。

1.「總價」租金收益報酬率

假設您在桃園買了一間房子，房屋總價假設是300萬（自備款60萬），這間房子隔成套房收租，每個月有4萬元的租金收入，一年可收到48萬。所以這個物件的「總價租金收益報酬率」是：


「總價租金收益報酬率」可以說是每月租金收入為4萬元，每年的租金收益為48萬，假設你購買的房子價格為300萬，裝潢款＋雜支總花費200萬，其租金投報率就為9.6%。

附帶一提的是，上述這個例子是在滿租的情況下，房產可創造的最大租金收益，實務上則要精算出「淨報酬率」，也就是要扣除包括貸款利息、稅金、裝潢費、維修費、物業管理費等相關成本以外，同時還得概抓約1個月的空置期，才是比較精準的租金收益報酬率計算法。

至於更精細的算法則是：

2.「現金」租金收益報酬率

假設您在桃園買了一間房子，房屋總價假設是300萬（自備款60萬），每個月有4萬元的租金收入，一年可收到48萬。那現金投報率代表你總投資的「現金租金收益報酬率」，其算法為：



本文摘自《小資族的不動產煉金術：錢進法拍屋，18%輕鬆賺》／法拍小哥（不動產投資人）／時報出版