漏水、馬桶不通、家電舊換新，到底誰要出錢？
案例 Case
佳佳上大學之後，就開始在學校附近租房子。她找到的這棟學生宿舍，裡面所有住戶都是學生，而且管理制度也很完善，讓佳佳覺得很放心。
但等佳佳搬進去之後，問題才慢慢浮現。首先是廁所馬桶老是不通，每隔幾天就要請房東來查看、請水電工來修理，讓佳佳不勝其煩。此外，房東當初承諾會提供冰箱，但實際上冰箱已經壞了好久，房東卻不打算修理或換新，讓房客根本沒有冰箱可用。
更慘的是，最近下了一場大雨後，宿舍竟然開始漏水了！佳佳立刻向房東反映，房東卻表示只是小問題，等天氣放晴就不會漏水了，令人為之氣結。請問佳佳到底該怎麼做呢？
✎ 法律分析
租屋族在外租屋時，最恐怖的惡夢，除了遇到惡房東之外，就是害怕遇到房屋漏水、馬桶不通、電燈不亮等大大小小的問題，但是房東卻又不願意處理的情況了。因為這些問題不僅惱人，更重要的是，到底是房東應該負責，還是房客必須自己處理呢？修繕的費用到底是誰應該負擔呢？
修繕處理與費用責任歸屬
其實依照《民法》第423條的規定，出租人（房東）應該在租賃期間保持出租物品的使用狀態，使承租人（房客）可以依合約的約定合理使用。另外《民法》第429條也規定，租賃物的修繕責任，除契約另有訂定或另有習慣外，應由出租人負擔。因此原則上出租房屋的修繕責任通常由房東負責。
但是反過來想，如果房屋裡面所發生的一切問題，大至房子歷經風霜侵蝕所造成的損害，小至房子內部消耗品的汰舊換新，都必須由房東親自出面處理的話，恐怕也會影響房東出租房子的意願，不見得是租屋族的福音。而且如果房東一天到晚出現在承租的房子裡修理東西，勢必影響租屋族的生活起居，難免也會覺得彆扭吧！
因此，比較合宜又折衷的辦法，就是在租屋契約內列出修繕責任歸屬清單，大的物件交給房東處理，小東西可以由租屋族自行修繕，就可省掉許多麻煩。
通常房屋需要維修的部分可分成下面幾大類：
- 房屋的硬體設施：包含房屋結構、隔間、牆壁、支柱、磚瓦、地板等等。
- 家具設備：包含沙發、桌椅、電視、冰箱、馬桶、流理台、熱水器等等。
- 消耗性用品：包含燈泡、燈管、水管、管路、水龍頭橡皮、小型家電等等。
一般而言，建議租屋族在和房東簽約時，可以就房屋的硬體設施及家具設備部分，約定由房東負責修繕。至於消耗性用品部分，便可以約定由租屋族自行負責處理，或者也可由房客代替房東處理之後，留存單據要求房東返還修繕費用，或直接從租金中扣除。這樣一來，不僅可以爭取修繕的效率，也可以避免房東頻繁進出打擾生活，一舉數得。
如果房東遲遲不修繕或換新家具設備，房客可以提前終止租約嗎？下一頁看律師怎麼說